Un détecteur de fumée est un dispositif permettant de prévenir la propagation ou le déclenchement du feu dans un lieu public ou privé. Cependant, l’installation d’un tel dispositif est encadrée par la loi et doit respecter certaines normes. Lire la suite « Détecteur de fumée : quelles sont les obligations » →

La SCI est une Société Civile Immobilière qui permet aux propriétaires de gérer leur bien immobilier commun. Cette forme juridique s’adresse alors aux associés propriétaires d’un bien immobilier commun. Elle met fin à l’indivision pour permettre le partage d’usufruit du logement. Mais quelle est la différence entre une SCI classique et une SCI familiale ? 

SCI et SCI familiale : les points communs

Une Société Civile Immobilière est une forme juridique, mais aussi une manière de gérer des biens immobiliers entre associés propriétaires. La SCI présente d’ailleurs de multiples avantages : 

• Se constituer un patrimoine immobilier.
• Gérer efficacement un bien commun.
• Réunir des capitaux.
• Obtenir des financements externes.
• Acquérir un ensemble de patrimoines immobiliers locatif.

En principe, une SCI est non commerciale. Il s’agit d’un contrat entre deux associés qui désirent créer une SCI. 

En général, il n’existe pas de différence proprement dite entre une SCI classique et une SCI familiale, il possède le même régime fiscal et juridique. La différence se trouve sans doute au niveau de la qualité des associés. 

En tout cas, la SCI représente une meilleure solution de gestion, mais aussi d’investissement immobilier. Pour développer son patrimoine, il n’y a rien de plus rentable que faire affaire avec un associé. La création d’une SCI peut aussi avoir une finalité personnelle comme le fait d’acquérir un bien immobilier par les membres d’une même famille. 

Enfin, il est important d’évoquer quelques avantages de la SCI : 

• Un régime fiscal avantageux
• Aucune indivision.
• Une succession simple.
• Une bonne répartition des charges locatives.

SCI et SCI familiale : les points de différence

La SCI familiale est une autre forme de la SCI. Tel est le principal avantage de la SCI. Elle ne gère pas uniquement les biens immobiliers communs ni l’achat d’un nouveau bien. Il existe aussi d’autres formes de SCI telles que : 

• La SCI d’attribution.
• La SCI de construction vente.

La SCI familiale est une SCI regroupant plusieurs membres de la même famille. Cette forme de SCI est bien simple. Chaque membre de la SCI familial apporte une quote-part d’un immeuble commun. C’est la société qui devient alors propriétaire de l’immeuble. Chaque membre associé récupère en échange des parts sociales qui correspondent à son apport. 

La SCI familiale n’a pas pour principal objectif de regrouper des associés pour en faire un objet social. Elle est basée sur : 

• La mise en commun d’apports.
• Le partage des bénéfices et des économies.

Concernant la différence entre la SCI et la SCI familiale, elle réside au niveau de la qualité des associés. Les associés de la SCI familiale appartiennent à une même famille contrairement à une SCI classique qui n’a aucun lien de parenté. 

D’autre part, en SCI familiale, il est possible de : 

• Simplifier la gestion du bien immobilier familial.
• Chaque membre va détenir des parts de la SCI.
• Acheter une maison à plusieurs pour éviter un statut de copropriété ou d’indivision.

D’autre part, la SCI familiale permet aussi de transmettre le patrimoine aux héritiers. En principe, le bien immobilier est détenu par la société, mais les membres de la famille ne possèdent uniquement que des parts sociales de la société. Ce qui signifie qu’ils ne sont pas directement propriétaires de la maison. 

Enfin, il faut alors comprendre la différence entre une SCI classique et une SCI familiale :

• La SCI classique est constituée de deux associés au minimum.
• La SCI classique est constituée de personnes morales ou physiques.
• La SCI classique doit réaliser des apports et constitue un capital social.
• La SCI familiale est constituée de plusieurs membres de la même famille.
• La SCI familiale facilite la transmission de patrimoine.
• La SCI familiale bénéficie d’une réduction sur les droits de succession.
• La SCI familiale doit être gérée par un ou plusieurs gérants.

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Bien avant d’investir dans un immobilier locatif, le taux de rendement doit être estimé au préalable. Même s’il ne s’agit que d’une simple estimation, on peut toujours avoir un aperçu de sa rentabilité locative. Mais c’est quoi exactement une rentabilité locative ? Nous allons répondre à cette question à travers cet article. 

Rentabilité locative : un indicateur de réussite de son investissement

L’immobilier locatif a toujours été le meilleur investissement du fait de son taux de rendement appréciable. C’est un investissement qui résiste aux crises et ce, quelle que soit la tournure qui se présente. 

Investir dans l’immobilier locatif implique tout de même des risques si on ne prend pas en compte les différents indicateurs. Et la rentabilité locative en fait partie. 

Aussi, bien avant d’acheter un appartement pour ensuite le louer, il est important de faire une simulation de son projet locatif. Cela afin d’obtenir une bonne estimation de son rendement annuel. 

Le rendement locatif est considéré comme un indicateur clé permettant de : 

• Evaluer la performance et la pertinence de son investissement immobilier locatif.
• Evaluer la viabilité de son projet d’investissement.
• Identifier l’orientation stratégique en fonction du rendement locatif estimé.

Etudier le rendement locatif d’un bien immobilier permet par la suite de comparer les autres investissements. Cela afin de savoir si d’autres placements sont plus rentables que ce placement immobilier. 

Ainsi, pour savoir s’il est intéressant d’investir dans un bien locatif, il est indispensable d’estimer sa rentabilité locative en prenant en compte quelques éléments importants. Il est donc possible de faire une estimation de la rentabilité locative bien avant l’achat d’un bien pour le louer. 

Il faut donc savoir que si un investissement immobilier locatif est rentable, les bénéfices obtenus doivent être supérieurs au capital d’investissement. 

Rentabilité locative : faire une estimation avant l’achat

La rentabilité locative doit être estimée au préalable avant d’acheter un logement pour le louer. Elle doit faire partie des études à réaliser pour déterminer la viabilité de son investissement. Ainsi, pour calculer la rentabilité locative, quelques éléments doivent être pris en compte : 

• Le prix d’achat du bien immobilier.
• Le montant des loyers mensuels.
• La taxe foncière.

Utiliser un simulateur de rendement est donc de rigueur si on veut obtenir une estimation précise de son taux de rendement annuel. 

Cependant, il convient aussi de préciser que la rentabilité locative dépend aussi de l’emplacement du bien locatif ou bien de la ville. Les loyers et les prix varient grandement d’une ville à une autre. Ainsi, il peut être difficile d’estimer les rendements potentiels. Mais pour obtenir une bonne rentabilité, il est important de comparer les rendements locatifs bruts. 

Enfin, déterminer la rentabilité locative permet aussi de savoir vers quelles villes investir. 

Rentabilité locative : le meilleur rendement brut

Une bonne rentabilité locative correspond à un taux de rendement optimal soit plus de 10%. Ce pourcentage peut servir de référence lorsqu’on recherche une ville où investir dans un immobilier locatif. En tout cas, pour calculer la rentabilité locative, il faut utiliser la formule suivante : 

• Il faut diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement.
• Il faut ensuite multiplier le résultat par 100.

Notons que le prix de revient inclut toutes les charges : 

• Frais de notaire.
• Frais d’agence.
• Frais bancaire.

Enfin, il existe bien des villes attractives où investir afin d’obtenir une bonne rentabilité soit supérieure à 10% de rendement brut ou du moins, qui se rapproche un peu de ce taux. Voici alors les meilleurs taux de rendement selon les villes en 2019 : 

• Saint-Etienne avec 10.26%.
• Perpignan avec 10.22%.
• Roubaix avec 10,13%.
• Saint-Quentin avec 9.55%.
• Béziers avec 9.93%.

Mais ces pourcentages ont évolué de 2020 jusqu’en avril 2021, les villes possédant les meilleurs taux de rendement sont : 

• 8,9% pour Saint-Etienne.
• 7,7 % pour Carcassonne.
• 7,6 % pour Limoges.
• 7,9 % pour Mulhouse.

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Le circuit de particulier à particulier devient une tendance grandissante de nos jours. Lorsqu’on vend un appartement, on se prive des services d’une agence immobilière. Pourtant, un professionnel de l’immobilier fournit des bons conseils ainsi que des services à la mesure des attentes. Pour bien vendre son appartement, il faut faire appel à une agence immobilière. Voici ce qu’il faut faire.

Vendre son appartement avec une agence : l’étape de l’estimation

Pour vendre son appartement avec une agence, il faut débuter par l’estimation du bien immobilier. L’agence est un spécialiste de l’immobilier. Elle a ses méthodes pour estimer la valeur du bien et fixer le bon prix.

Estimer la valeur de l’appartement est une étape cruciale avant de mettre son bien sur le marché. C’est en fonction d’un diagnostic immobilier et des autres études que l’on pourra déterminer la valeur du bien. Ensuite, si la valeur du bien est trop faible, il est possible de l’améliorer. Puis, après les travaux de rénovation, on estime à nouveau sa valeur.

 En tout cas, l’agent immobilier peut estimer la valeur d’un appartement en prenant en compte :

• Le prix au mètre carré.
• Le prix d’un appartement dans la ville.
• L’état général de l’appartement (ancien ou neuf).
• La surface habitable.
• Les atouts et les défauts du bien.

Il est toujours indispensable de faire appel à ses services pour bien estimer le prix de l’appartement et mieux vendre. Le prix de vente ne doit pas être ni trop bas ni trop élevé.

Vendre son appartement avec une agence : l’étape de la préparation du bien

Il est important de préparer l’appartement à la vente. Dans ce cas, on ne tient pas uniquement compte de la préparation de l’appartement mais aussi :

• La préparation administrative.
• La préparation des visites.
• La préparation financière.

En effet, pour bien vendre, il faut certainement utiliser une somme pas trop importante en fonction du coût des travaux. Si le bien est en mauvais état, il faudrait alors investir dans les travaux de rénovation et d’amélioration.

En tout cas, l’important est de bien préparer l’appartement à la vente :

• Améliorer l’état de l’appartement.
• Désencombrer l’appartement.
• Mettre en valeur l’appartement grâce à des photos immobilières.
• Adopter le home staging.
• Réparer les vices cachés.
• Renforcer les atouts de l’appartement.

En préparant le bien immobilier pour la vente, il est certainement possible de trouver rapidement un acquéreur. Le rôle de l’agent immobilier est donc d’aider le propriétaire dans la mise en beauté de son appartement. Il peut alors le conseiller sur les travaux d’amélioration et sur les tendances les plus recherchées par les acquéreurs d’appartement. Il s’agit par exemple :

• D’un aménagement de balcon.
• L’agrandissement de la surface habitable.
• L’agrandissement des ouvertures.
• La rénovation énergétique.

Vendre son appartement avec une agence : l’étape de la vente

Bien entendu, avant la vente d’un appartement, il faudrait que le bien capte l’attention d’un acquéreur potentiel. Pour vendre l’appartement, voici les étapes :

• Publication des annonces de vente.
• Organisation des visites.
• Réception de l’offre d’achat.
• Compromis de vente.
• L’acte de vente définitif.

Ainsi, l’agence immobilière prépare le propriétaire à la mise en vente de son appartement. L’agent immobilier sera alors chargé de publier des annonces, d’organiser des visites, d’examiner l’offre d’achat et de conseiller le propriétaire sur le prix de vente final de son appartement.

Ensuite, si la négociation est achevée et que l’offre d’achat est approuvée, l’agent immobilier va ensuite lancer la procédure du compromis de vente. Ce compromis de vente engagera le propriétaire et l’acheteur.

Bien entendu, c’est l’agent qui va rédiger ce compromis de vente sans quoi, il n’aura pas de valeur juridique. Il faudrait mentionner dans cet acte, des clauses suspensives pour une éventuelle annulation de la vente.

Enfin, il ne reste plus qu’à signer l’acte de vente définitif une fois que l’acheteur détient en sa possession la somme exacte pour l’acquisition de l’appartement.

L’achat immobilier est un projet de toute une vie. Avant qu’on se lance dans cette procédure, il est indispensable de se poser une question fatidique : comment financer mon achat immobilier ? Certes, il est indispensable d’aborder ce point important qui conditionne la réussite de son achat immobilier.

Financer l’achat immobilier : mettre au point son projet

Bien avant même de déterminer toutes les possibilités de financement, il faut d’abord mettre au point son projet. On ne doit pas se lancer tête baissée dans cette démarche sans prendre le temps de considérer toutes les éventualités.

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, il faut d’abord prendre en compte les points suivants :

• Le montant pour financer l’achat immobilier.
• Sa capacité d’emprunt.
• Son taux d’endettement.
• Le profil d’emprunteur exigé par la banque.
• Sa situation personnelle et professionnelle.

Il est important en effet de se préparer financièrement, mais aussi mentalement dans ce projet d’acquisition d’un bien immobilier. S’il s’agit d’un premier achat d’un bien immobilier, il est indispensable de faire une mise au point de son projet et de ne rien laisser au hasard.

Il faut aussi prendre en compte les diverses possibilités de financement :

• Prêt immobilier.
• Rachat de crédits.
• Aides financières.

Mais on peut aussi opter pour un achat beaucoup plus aisé d’un bien immobilier. Dans ce cas, voici les options :

• Financer son achat immobilier grâce au crowdfunding immobilier.
• Financer son achat immobilier grâce au SCI.
• Financer son achat immobilier grâce au principe de viager.

Ainsi, nombreuses sont les possibilités de financement. Il faut juste choisir celle qui correspond à sa situation.

Financer l’achat immobilier grâce aux offres bancaires

Les offres bancaires sont des moyens classiques pour financer son achat immobilier. En effet, lorsqu’on souhaite acheter un bien immobilier, la meilleure solution de financement est le prêt immobilier.

Obtenir un prêt immobilier est indispensable puisqu’il peut suffire à couvrir la totalité des coûts. Avec un prêt immobilier, il est plus simple d’acheter un bien immobilier. Mais il n’y a pas que le crédit immobilier. On peut aussi se tourner vers :

• Rachat de prêts.
• Prêt à taux zéro.

Le rachat de crédit est considéré comme un moyen intéressant pour obtenir un prêt immobilier, ou plus précisément, la renégociation de taux. Mais si on désire obtenir un meilleur financement de son nouveau bien immobilier, il faut mettre toutes les chances de son côté. Dans ce cas, on n’a que deux options :

• Emprunter sans apport.
• Emprunter avec apport.

Il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, cependant, les conditions d’offre ne seront pas flexibles ni attractives. Il est important en effet d’avoir une épargne bien solide pour obtenir une bonne condition d’offre de prêt.

Les autres solutions pour financer l’achat immobilier

Pour financer son achat immobilier, il existe d’autres solutions comme :

• Les aides financières.
• Les capitaux propres.
• Le prêt hypothécaire.
• L’achat en viager.

Les aides financières sont aussi intéressantes, car les taux sont soit nuls, soit préférentiels. Cela va donc faciliter le financement de son projet immobilier ainsi que le remboursement d’une partie du capital d’emprunt. En plus du prêt à taux zéro qui permet l’acquisition d’un bien neuf ou d’un bien ancien rénové, il existe d’autres aides financières telles que :

• Prêt Social Location Accession.
• Caisse d’Allocation Familiale.
• Prêt Conventionné.
• Prêt Aidé d’Accession à la propriété.
• Prêt d’Accession Sociale.

Il est aussi conseillé d’ouvrir un PEL ou Plan d’Épargne Logement ainsi qu’au Prêt à 1% logement. Ces aides financières permettent d’accéder plus facilement à une nouvelle maison. Mais il faut aussi y mettre du sien pour réaliser ce projet d’acquisition. Il est donc recommandé de faire des économies sous forme d’épargne. De cette façon, les établissements financiers accordent plus facilement un montant qui saura couvrir l’ensemble des coûts pour l’achat immobilier.

Pour beaucoup de personnes, l’investissement locatif est le moyen privilégié de se constituer un patrimoine. Cela consiste tout simplement à acquérir un bien immobilier et à le mettre en location par la suite afin de générer des revenus complémentaires de manière permanente.

L’intérêt d’une telle démarche réside dans le fait que la demande d’immobilier locatif est très présente en France. Cette demande est stimulée par la croissance démographique que connaît le pays, mais aussi par les spécificités de certaines régions qui attirent de nouveaux résidents pour une période déterminée (étudiants universitaires, professionnels intermittents ou en formation…).

Bien sûr, comme pour tout projet, la réussite d’un investissement locatif nécessite un certain nombre d’étapes. Découvrons-les ensemble.

#1 Acheter à un bon prix

L’avantage de l’investissement locatif est que vous pouvez commencer à générer des bénéfices dès l’achat de votre propriété. Mais avant cela, il vous faudra trouver un propriétaire désireux de vendre son bien. Cela vous permettra de raccourcir votre temps de recherche, mais surtout de négocier un bon prix de vente, puisque vous êtes en position de force.

Par ailleurs, si nous vous conseillons d’acheter votre bien au meilleur prix possible, c’est parce que vous devrez vous projeter dans l’avenir. En effet, bien qu’il soit connu pour sa stabilité, le secteur immobilier peut connaître de légères fluctuations de prix. Ainsi, vous n’êtes pas toujours assuré de pouvoir louer ou revendre votre bien à un montant suffisant pour réaliser un bénéfice.

L’équation est simple. Plus votre bien est cher, plus vous devrez le louer au prix fort dans l’espoir de réaliser un bénéfice. Cela minimise bien sûr vos chances de trouver des locataires ou des personnes susceptibles de le reprendre.

Pour réaliser un investissement locatif à Montpellier, vous pouvez par exemple chercher un appartement dans le quartier de l’Ecusson. Considéré comme le centre historique de la ville, ce quartier comprend des biens qui nécessitent quelques rénovations. Leurs propriétaires sont donc plus ouverts à la négociation.

#2 Choisir le bon quartier

En plus de vous permettre de générer des revenus complémentaires, l’investissement locatif peut vous faire bénéficier de plusieurs aides fiscales très avantageuses, à condition bien sûr que votre logement soit situé dans une zone qui y est éligible. Prenons l’exemple de la ville de Montpellier. Celle-ci est considérée comme une zone « Pinel ».

Cela signifie qu’après l’achat de votre logement, tant que vous le louez pendant une période comprise entre 6 et 12 ans, vous avez droit à une réduction d’impôt qui peut atteindre 21% du montant total de votre investissement. Dans un quartier comme l’Ecusson où les logements sont plutôt anciens, vous pouvez également bénéficier du dispositif Malraux qui vous offre une réduction d’impôt de 11%.

De surcroît, si vous louez votre logement meublé pendant une période de 9 ans, vous devenez éligible à la loi Censi-Bouvard qui vous accorde une déduction fiscale de 11%.

#3 Faire des recherches

Que ce soit dans le cadre d’un investissement locatif ou à d’autres fins, l’achat d’un bien immobilier est un projet de vie qui ne doit jamais être fait de manière hasardeuse. Ainsi, avant de faire le premier pas, il vous faut analyser vos capacités d’investissement (budget) et rechercher de manière très précise le logement qui correspond à vos aspirations. Cette recherche peut se faire de différentes manières :

#1 Internet

Sur le web, il existe différentes plateformes d’annonces pour l’achat/la vente de biens et de services. Certaines sont même exclusivement dédiées au secteur de l’immobilier. Utilisez-les pour établir une liste de propriétés à vendre qui pourraient vous intéresser. Contactez ensuite leurs propriétaires pour organiser une visite et tenter de négocier le prix d’achat.

#2 Agence immobilière

Si vous manquez de temps ou de connaissances dans le domaine de l’immobilier, le recours à une agence immobilière peut grandement vous aider. En vous faisant accompagner par des professionnels, vous augmentez considérablement vos chances de trouver un bien qui répond à vos critères de sélection. Moyennant des frais, l’agence vous mettra en contact avec plusieurs propriétaires de biens à vendre, vous offrant ainsi un large éventail de choix.

#3 Le bouche à oreille

Le bouche à oreille est une technique qui fonctionne également très bien. Il suffit d’interroger son entourage sur les offres immobilières pour être guidé vers des pistes qui peuvent être intéressantes.

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