analyse crédit immobilier

Comment le banquier analyse votre demande de crédit immobilier ?

Vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté et avoir une réponse positive de la part de votre banquier lorsque vous lui présentez un dossier de prêt immobilier ? Il est impératif de comprendre son mode de fonctionnement, et surtout d’analyse, des éléments que vous lui apportez…

Le taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement est simple. Il s’agit du ratio charges/revenus qui ne doit pas dépasser 33-35%. Le banquier regarde le montant maximum qu’il vous est possible d’emprunter pour l’acquisition d’un bien immobilier, en proportion de vos revenus, qu’il s’agisse d’un salaire, de commissions, de revenus locatifs, etc… Cependant la prise en compte de ces revenus est basée sur un mode de calcul différent selon leur origine. Par exemple la banque ne prendra pas la totalité du loyer que vous percevez en tant qu’investisseur immobilier, mais généralement plutôt 70% de cette somme.

Voyons quels sont les éléments que la banque prend en compte dans ce calcul du taux d’endettement…

Les charges

Les charges représentent d’une part tout ce qui correspond aux crédits que vous avez déjà contractés :

  • crédit(s) immobilier(s)
  • crédit(s) automobile(s)
  • crédit(s) personnel(s)

Mais aussi une éventuelle pension alimentaire versée.

Les revenus

Les revenus prennent en compte :

  • le salaire
  • la pension alimentaire perçue
  • les loyers perçus

Le taux d’endettement

Celui-ci est donc calculé en divisant les charges (supposons 1000 euros par mois) par les revenus (prenons l’exemple de 3000 euros par mois). Ainsi on obtient le chiffre 0,33 que l’on multiplie par 100 pour obtenir un taux d’endettement de 33%.

A nuancer : un taux d’endettement peut être de 40% ou même de 50% lorsque les revenus de l’emprunteur sont importants. Par exemple si vos charges atteignent 3000 euros par mois, mais que vous percevez 10000 euros de revenus, le banquier considèrera que votre reste à vivre est encore très important et qu’il est tout à fait possible de vous accorder un nouveau crédit immobilier de 2000 euros de mensualités. Ainsi vous aurez un taux d’endettement de 50% mais avec toutefois la somme confortable de 5000 euros de reste à vivre.

Comme vous l’avez compris, plus votre taux d’endettement est bas, plus le banquier garde le sourire et consent à vous prêter la somme dont vous avez besoin pour acquérir un logement à titre de résidence principale ou d’investissement locatif.

A lire en complément : comment calculer votre crédit immobilier ?

L’apport personnel

L’apport personnel est la clé pour obtenir un financement aujourd’hui. Si vous possédez une épargne acquise au fil du temps en provisionnant chaque mois une somme sur ce compte d’économies, c’est un signe pour le banquier que vous êtes sérieux, responsable et prévoyant. Ce sont là toutes les qualités qu’il apprécie fortement et qu’il recherche dans la lecture de vos comptes.

Que représente l’apport personnel ?

En règle générale, le banquier demande de la part du demandeur de crédit immobilier qu’il apporte 10% de la valeur du bien en apport + la somme correspondant aux frais notariés.

Cependant, ces 10% d’apport personnel peuvent être plus ou moins modifiés. Nous en avons déjà parlé dans un article au sujet du financement du crédit immobilier sans apport que nous vous invitons à lire car vous saurez comment mettre toutes les chances de votre côté pour y parvenir.

Donc ces 10% peuvent varier à la baisse mais aussi à la hausse. Dans certains cas le banquier demandera une certaine garantie supplémentaire via cet apport :

  • âge de l’emprunteur avancé
  • revenus suffisants mais peu réguliers
  • taux d’endettement trop important et reste à vivre trop faible

En définitive, pour obtenir un crédit immobilier facilement et rapidement, le plus important est de faire en sorte que le taux d’endettement soit sous les 33-35% si vos revenus sont estimés correspondre à la moyenne nationale.

En revanche si vos revenus sont jugés trop faibles, il faudra alors compenser avec un apport plus important de l’ordre de 20 à 30%

crédit immobilier sans apport

Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Si vous êtes à la recherche d’une solution pour bénéficier d’un prêt immobilier sans apport, ou avec le strict minimum, c’est sans doute que vous vous trouvez dans l’une de ces deux situations : vous n’avez pas suffisamment d’économies sur votre livret A, ou au contraire vous avez une épargne relativement conséquente mais souhaitez la conserver pour un éventuel autre projet. Comment procéder face à votre banquier pour qu’il vous prête sans apporter une somme conséquente en vue de l’achat d’un bien immobilier ?

Démarcher plusieurs banques pour obtenir un crédit immobilier sans apport

La règle numéro 1 pour parvenir à vos fins est de ne pas vous décourager au premier ou deuxième refus des banques. Il faut taper à la porte de plusieurs établissements bancaires pour obtenir satisfaction. Certains conseillers vous diront non immédiatement après lecture de votre dossier, mais d’autres n’ont pas les mêmes critères d’éligibilité pour consentir un prêt immobilier. Etant donné que vous ne pouvez savoir à l’avance quelles sont les banques qui sont plus consentantes dans ce domaine, vous devez en contacter un certain nombre en même temps. Cela vous permettra aussi dans le cas où vous recevriez plusieurs offres d’être dans une situation confortable t en position de force pour mettre en concurrence ces banques.

Acheter un bien sous le prix du marché facilite l’obtention d’un crédit immobilier sans apport

En supposant que l’appartement ou la maison qui vous intéresse vaut 300.000 euros, mais que vous parvenez à négocier son prix à 270.000 euros, soit 10% sous le prix du marche du moment, vous avez un argument de poids face au conseiller bancaire. En effet, celui-ci est en constante collaboration avec des notaires, des agences immobilières et des courtiers. Il lui est facile d’obtenir cette information et il sera d’autant plus enclin à vous prêter sans apport s’il sait qu’il peut récupérer facilement la somme qu’il vous a prêtée en vendant rapidement votre bien en cas de défaut de paiement.

Un bien d’une faible valeur permet d’obtenir plus facilement un crédit immobilier sans apport

Il faut savoir une chose importante sur le fonctionnement des établissements financiers. Chaque agence appartient à une banque a à sa tête un directeur ou une directrice. Celui-ci, en fonction de ses succès et de ses échecs commerciaux, bénéficie d’une accréditation consentie par la direction établie au siège social. Il s’agit d’un montant de prêt que le directeur est habilité à prêter sans avoir besoin de demander l’autorisation au service des prêts lui-même généralement installé au siège social de l’enseigne. Par exemple si vous souhaitez acheter un appartement d’une valeur de 180.000 euros et que le pouvoir de décision du directeur de l’agence que vous avez contactée est de 200.000 euros, vous aurez ainsi plus de facilités à obtenir une proposition de crédit immobilier sans apport. En effet celui-ci accorde de l’importance à votre profil de client bien sûr, mais également à votre personnalité, c’est à dire s’il vous ressent comme étant une personne sérieuse et qui sait gérer ses affaires. Or au siège social, votre dossier n’est ni plus ni moins qu’une suite de chiffres qui ne tient pas compte de la « valeur » de l’emprunteur.

banques

Les autres éléments importants à prendre en compte pour bénéficier d’un crédit immobilier sans apport

Si ces autres points qui vous permettront d’obtenir un prêt immobilier sans apport sont regroupés ici, ils ne sont pas moins importants pour autant. C’est simplement qu’ils sont plus évidents et vous-même les connaissez :

Des revenus stables

Un banquier recherche le risque le plus proche de 0 en matière de prêt immobilier, mais aussi voiture ou à la consommation et autres. Il va de soi qu’il ne regarde pas du même oeil une demande émanant d’un employé depuis 20 ans dans la même entreprise qu’une autre provenant d’une personne au chômage. A la limite le montant des revenus lui importe dans une seconde mesure. Ce qui est décisif pour lui c’est la régularité des revenus pour s’assurer que les mensualités du prêt seront honorées tout au long de la durée de celui-ci. Cependant, le marché de l’emploi ayant radicalement changé ces 20 dernières années, la banque a du s’adapter pour modifier son calcul de risque. Ainsi il est courant aujourd’hui de voir des personnes en contrat à durée déterminée parvenir à bénéficier d’un crédit immobilier sans apport, à condition bien sûr qu’il constate cette fameuse régularité des rentrées financières sur votre compte. On pourrait évoquer également le cas de l’auto entrepreneur ou du chef d’entreprise qui sont regardés au cas par cas, donc plus délicats pour en conclure des généralités, mais éligibles également s’il y a une certaine antériorité qui rassure le banquier.

De l’épargne

Si vous recherchez le crédit immobilier sans apport et que vous disposez d’une épargne, ou que vous êtes en train de la constituer avec un versement mensuel, cela est un très bon point pour votre conseiller. Il verra en vous une personne qui pense à l’avenir et qui est prévoyante, donc rassurante. Et il saura aussi qu’il pourra utiliser cette somme en cas de défaut de paiement.

Une tenue de compte exemplaire

Comme vous le savez le banquier se doit de vérifier les 3 derniers mois de vos extraits de compte courant. Il vérifie les prélèvements éventuels de crédits, mais aussi les dépenses qu’il pourrait juger superflues, inutiles et qui sont susceptibles de vous mettre dans une situation financière délicate. Pas de débit et des dépenses justifiées sont le fruit pour la banque d’une bonne tenue de compte qui une fois encore le rassureront.

Demander un crédit immobilier sans apport auprès d’une banque nécessite une préparation en amont pour montrer sous son meilleur jour votre dossier. A vous de vous mettre dans la peau du prêteur et en toute objectivité de définir si vous consentiriez à vous prêter de l’argent avec les informations vous concernant !

calcul crédit immobilier

Comment calculer un crédit immobilier ?

Pour acheter un appartement ou une maison, que ce soit à tire de résidence principale ou pour de l’investissement locatif, il est intéressant et surtout important de savoir comment calculer un crédit immobilier. Ainsi vous êtes en mesure de présenter un dossier qui « tient la route » lorsque vous vous présentez devant votre banquier, que ce soit par l’intermédiaire d’un courtier ou non.

Le prix du bien immobilier

Le prix de l’appartement, de la maison, du château ou de la grange à rénover, ne doit pas être confondu avec le montant que vous souhaitez emprunter.

Le montant à emprunter

C’est la somme d’argent que vous demandez à votre banquier de vous prêter. Dans certains cas, elle peut être supérieure au prix du bien immobilier que vous convoitez. C’est ce qu’on appelle le prêt à  110%, qui inclut la totalité de la valeur de l’habitation, auquel s’ajoutent les frais notariés.

La durée de remboursement

La durée de remboursement du prêt immobilier varie d’un emprunteur à l’autre. Elle tient compte du souhait de celui-ci bien sûr, mais aussi de sa capacité financière à honorer des mensualités plus ou moins élevées. En fonction du contrat choisi, celle-ci peut être modifiée dans le temps afin d’augmenter ou de réduire ces mensualités.

L’assurance du prêt immobilier

Négociation de l’assurance

L’assurance du crédit immobilier se négocie plus facilement aujourd’hui qu’auparavant. En effet depuis que le gouvernement a instauré une loi visant à donner la possibilité à l’emprunteur de faire jouer la concurrence sur le taux et les conditions de l’assurance, ils sont devenus plus accessibles. Il est donc tout à fait possible d’avoir un accord de prêt dans un établissement bancaire A et de souscrire à une assurance auprès d’une société spécialisée dans cette activité B.

Un taux qui diffère d’un emprunteur à l’autre

L’assurance du prêt immobilier ne doit pas être prise à la légère, car c’est elle qui prend le relais  quant au remboursement de vos mensualités en cas décès et d’invalidité, mais aussi éventuellement en période de chômage, etc. Plus la couverture est importante plus le pourcentage de l’assurance sera élevé. Aussi en fonction de votre âge, de votre état de santé, du tabagisme et de l’alcool consommés, ce taux varie.

Ces informations permettent donc de sortir un échéancier avec une durée de remboursement et des mensualités, avec et sans assurance. Mais la décision du taux se fait à partir des éléments que voici…

Les éléments importants pris en compte par le banquier dans le calcul crédit immobilier

Le montant des revenus

Le revenu est sans équivoque le 1er critère qui permet au banquier de savoir s’il va prendre la peine de travailler sur votre dossier de prêt immobilier. Plus ils sont élevés mieux c’est, mais pas que…

La régularité des revenus

La régularité des revenus va de pair avec le montant qu’ils représentent chaque mois. Le banquier sera plus enclin à prêter de l’argent à un fonctionnaire titulaire plutôt qu’à un CDD depuis 3 mois. C’est la notion de risque d’impayé qui prime dans le choix d’accorder ou non le prêt.

L’âge de l’emprunteur

L’âge de l’emprunteur est également un critère important d’acceptation concernant une demande de prêt immobilier. Généralement, il s’agit de s’engager à rembourser le banquier pendant une période de 20 ou 25 ans et  ça devient plus compliqué à partir de 60 ans à moins que l’apport soit conséquent et que la durée soit inférieure à 15 ans par exemple.

Le calcul du prêt immobilier peut se faire avec un simple simulateur comme on en trouve partout sur le web. Cependant, ce n’est pas parce que la quotité d’endettement est respectée  que la banque donnera son accord.