analyse crédit immobilier

Vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté et avoir une réponse positive de la part de votre banquier lorsque vous lui présentez un dossier de prêt immobilier ? Il est impératif de comprendre son mode de fonctionnement, et surtout d’analyse, des éléments que vous lui apportez…

Le taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement est simple. Il s’agit du ratio charges/revenus qui ne doit pas dépasser 33-35%. Le banquier regarde le montant maximum qu’il vous est possible d’emprunter pour l’acquisition d’un bien immobilier, en proportion de vos revenus, qu’il s’agisse d’un salaire, de commissions, de revenus locatifs, etc… Cependant la prise en compte de ces revenus est basée sur un mode de calcul différent selon leur origine. Par exemple la banque ne prendra pas la totalité du loyer que vous percevez en tant qu’investisseur immobilier, mais généralement plutôt 70% de cette somme.

Voyons quels sont les éléments que la banque prend en compte dans ce calcul du taux d’endettement…

Les charges

Les charges représentent d’une part tout ce qui correspond aux crédits que vous avez déjà contractés :

  • crédit(s) immobilier(s)
  • crédit(s) automobile(s)
  • crédit(s) personnel(s)

Mais aussi une éventuelle pension alimentaire versée.

Les revenus

Les revenus prennent en compte :

  • le salaire
  • la pension alimentaire perçue
  • les loyers perçus

Le taux d’endettement

Celui-ci est donc calculé en divisant les charges (supposons 1000 euros par mois) par les revenus (prenons l’exemple de 3000 euros par mois). Ainsi on obtient le chiffre 0,33 que l’on multiplie par 100 pour obtenir un taux d’endettement de 33%.

A nuancer : un taux d’endettement peut être de 40% ou même de 50% lorsque les revenus de l’emprunteur sont importants. Par exemple si vos charges atteignent 3000 euros par mois, mais que vous percevez 10000 euros de revenus, le banquier considèrera que votre reste à vivre est encore très important et qu’il est tout à fait possible de vous accorder un nouveau crédit immobilier de 2000 euros de mensualités. Ainsi vous aurez un taux d’endettement de 50% mais avec toutefois la somme confortable de 5000 euros de reste à vivre.

Comme vous l’avez compris, plus votre taux d’endettement est bas, plus le banquier garde le sourire et consent à vous prêter la somme dont vous avez besoin pour acquérir un logement à titre de résidence principale ou d’investissement locatif.

A lire en complément : comment calculer votre crédit immobilier ?

L’apport personnel

L’apport personnel est la clé pour obtenir un financement aujourd’hui. Si vous possédez une épargne acquise au fil du temps en provisionnant chaque mois une somme sur ce compte d’économies, c’est un signe pour le banquier que vous êtes sérieux, responsable et prévoyant. Ce sont là toutes les qualités qu’il apprécie fortement et qu’il recherche dans la lecture de vos comptes.

Que représente l’apport personnel ?

En règle générale, le banquier demande de la part du demandeur de crédit immobilier qu’il apporte 10% de la valeur du bien en apport + la somme correspondant aux frais notariés.

Cependant, ces 10% d’apport personnel peuvent être plus ou moins modifiés. Nous en avons déjà parlé dans un article au sujet du financement du crédit immobilier sans apport que nous vous invitons à lire car vous saurez comment mettre toutes les chances de votre côté pour y parvenir.

Donc ces 10% peuvent varier à la baisse mais aussi à la hausse. Dans certains cas le banquier demandera une certaine garantie supplémentaire via cet apport :

  • âge de l’emprunteur avancé
  • revenus suffisants mais peu réguliers
  • taux d’endettement trop important et reste à vivre trop faible

En définitive, pour obtenir un crédit immobilier facilement et rapidement, le plus important est de faire en sorte que le taux d’endettement soit sous les 33-35% si vos revenus sont estimés correspondre à la moyenne nationale.

En revanche si vos revenus sont jugés trop faibles, il faudra alors compenser avec un apport plus important de l’ordre de 20 à 30%

Comment le banquier analyse votre demande de crédit immobilier ?

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